سرایت تعدیل نرخ ارز به بازار مسکن
درحالی که براساس تازه‌ترین آمار منتشرشده از سوی بانک مرکزی درباره تحولات بازار مسکن، همگام با افزایش غیرمحسوس قیمت‌ها در تیرسال جاری، معاملات کاهش چشمگیری داشته و رکود تورمی در بازار مسکن تعمیق شده است، اما برخی کارشناسان معتقدند، چون قیمت‌ها در این ماه مانند ماه‌های قبل، رشد نداشته است، رکود تعمیق نشده بلکه تثبیت شده است.
به گزارش روابط عمومی شرکت ساختمانی بانک ملت، به نقل از تعادل، براساس گزارش بانک مرکزی، در تیرماه امسال متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی در پایتخت 13 میلیون و 350 هزار تومان گزارش شده است که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 0.4 درصد و 91.5 درصد افزایش یافته است، همچنین در این ماه تعداد معاملات واحدهای مسکونی تهران به 4 هزار و 800 فقره رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 20 درصد و 64.6 درصد کاهش نشان می‌دهد.
این آمار در شرایطی منتشر می‌شود که در خرداد سال جاری، قیمت هرمترمربع واحد مسکونی 13.3 میلیون تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 4.9 و 104.3 درصد افزایش داشت. همچنین تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی در این ماه، به 6 هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل 59.8 درصد کاهش را نشان می‌دهد، در اردیبهشت امسال هم متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 12.67 میلیون تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 12.5 و 112 درصد رشد داشت، درواقع بررسی آمارهای سه ماهه گذشته حکایت از آن دارد که در تیر ماه هم حجم معاملات نسبت به ماه‌های قبل خود به‌شدت کاهش داشته است و هم قیمت‌ها نسبت به ماه قبل رشد کمی داشته و هم در مقایسه با مدت مشابه سال قبل افزایشی کمتر از 100درصد داشته است که در سه ماهه گذشته استثنا است.
البته چندی پیش نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک پیش‌بینی کرد که قیمت واحدهای لوکس و بالای 150 متر در تابستان سال جاری کاهش می‌یابد و پس از آن و با آغاز نیمه دوم سال، روند نزولی قیمت واحدهای مسکونی کوچک متراژ کلید می‌خورد (در عین حال، افت قیمت این واحدها قابل توجه نیست و در محدوده 10 تا 15 درصد کاهش می‌یابد) اما این پیش بینی تنها درباره واحدهای لوکس و بزرگ متراژ بود اما آماری که بانک مرکزی منتشرکرده است، میانگین وضعیت بازار مسکن در 22 منطقه تهران است. ناگفته نماند برخی کارشناسان مسکن هم پیش بینی می‌کردند که روند صعودی قیمت مسکن تا پایان سال ادامه یابد اما عملکرد بازار مسکن در تیرماه، عکس این تحلیل را به اثبات رساند؛ البته ممکن است در شهریورماه و برطبق تجربیات سال‌های گذشته، قیمت‌ها تاحدودی افزایش یابد اما جهش دوباره قیمت‌ها در بازار مسکن، امکان پذیر نیست چون بازار کشش و ظرفیت افزایش چشمگیر قیمت‌ها را ندارد و توان اغلب متقاضیان مصرفی هم پاسخگوی رشد بیش از این نخواهد بود.
در حالی که آمارها از تعمیق رکود تورمی در بازار مسکن حکایت می‌کند، اما به گفته برخی کارشناسان و فعالان بازار، قیمت‌ها در بازار به ثبات رسیده و تعمیقی در کار نیست و از این پس شاهد تخلیه حباب قیمتی در بازار مسکن خواهیم بود اما سوال این است که استدلال این دسته از کارشناسان بر چه اساسی است؟
تعمیق یا تثبیت؟
فرهاد بیضایی، مدیرگروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت معتقد است اگرچه بازار در رکود به سر می‌برد اما این رکود در تیر ماه عمیق‌تر نشده و تنها تثبیت شده است، او درباره وضعیت قیمت و حجم معاملات مسکن در تیرماه می‌گوید: در تیرماه نوسانات نرخ ارز تاحدودی کنترل شد و امید می‌رود که بازار ارز به ثبات برسد و شرایط پایداری را سپری کند. بیضایی ادامه می‌دهد: درصورتی که بازار ارز پایدار شود، تاثیر آن برتمام بخش‌های اقتصادی از جمله مسکن، قابل مشاهده است.
او می‌افزاید: در شرایطی که ثبات بر اقتصاد حاکم است، روند تعادلی درهمه بازارها ایجاد می‌شود و در حال حاضر هم به دلیل ثبات نسبی در اقتصاد، تعادل در بازار مسکن به وجود آمده است.
به گفته این کارشناس ارشد بخش مسکن، قدرت پایین خرید متقاضیان مصرفی در بازار مسکن به دلیل افزایش شدید قیمت‌ها طی یک سال گذشته موجب شده است که درصد کمی از حباب مسکن تخلیه شود و حدود 10 درصد از انتظارات تورمی در بازار کاهش یابد. بیضایی اظهار می‌کند: پیش بینی می‌شود، حباب مسکن تا حدودی کاهش یابد تا در بخش مسکن، افت قیمت داشته باشیم. او بیان می‌کند: درحال حاضر شرایط کاهش قیمت تاحدی در بازار ایجاد شده چون رشد قیمت در بازار مسکن به اوج رسیده است و از این پس تخلیه حباب قیمت انجام می‌شود. این کارشناس ارشد بخش مسکن با اشاره به روند کاهشی قیمت مسکن ادامه می‌دهد: شرایط رکود در این بخش تثبیت شده است چون متقاضیان توانایی حضور در بازار را ندارند.
هشدار نسبت به افزایش قیمت مسکن
اگرچه پیش بینی اغلب کارشناسان و مسوولان بخش مسکن بر تثبیت قیمت‌ها در این بازار است اما برخی عوامل از جمله بازگشت دوباره قیمت‌ها در آگهی‌های منتشر شده در فضای مجازی می‌تواند به عنوان عاملی تهدید‌کننده بر ثبات بازار مسکن باشد، برهمین اساس، برخی مسوولان بخش مسکن از جمله رییس اتحادیه با اشاره به بازگشت قیمت‌ها به آگهی‌های خرید و فروش و اجاره مسکن در فضای مجازی و سایت‌های اینترنتی نسبت به بازگشت روند صعودی قیمت‌ها در بازار مسکن هشدار داده و معتقدند که این موضوع دوباره بازار مسکن را متشنج می‌کند و افزایش قیمت‌ها را به همراه دارد.
به گفته این کارشناسان، قیمت‌های مسکن در مناطق مختلفی از پایتخت در حال کاهش است و در این بین باید با هر نوع سوداگری در فضای مجازی که می‌تواند تاثیری در بازگشت قیمت‌ها داشته باشد، برخورد کرد، در واقع درحالی که بازار مسکن رو به کاهش قیمت‌ها در حرکت است نباید شاهد فعالیت دوباره سایت‌های خرید و فروش و قیمت‌گذاری آنها در فضای مجازی باشیم. در این میان، به تازگی آمارهایی از سوی مشاوران املاک مبنی برکاهش قیمت‌ها در برخی مناطق تهران منتشر شد که با بازگشت دوباره قیمت‌ها به فضای مجازی این روند نزولی ممکن است با مشکل روبرو شود.
مسکن ظرفیت رشد قیمت ندارد
در همین حال، افشین پروین‌پور، کارشناس اقتصاد مسکن در تحلیل خود از آینده بازار مسکن می‌گوید: مسکن ظرفیت رشد قیمت ندارد پس افرادی که اقدام به خرید مسکن کرده‌اند به این تصور که قیمت‌ها در آینده رشد خواهد کرد و سود خواهند برد باید بدانند که این تصور آنها اشتباه است. پروین‌پور در گفت‌وگو با فارس ادامه می‌دهد: قیمت مسکن در ماه‌های آتی تا حدودی کاهش خواهد یافت که البته این کاهش قیمت مربوط به نقاطی است که قیمت‌ها در آن مناطق به شکل غیر قابل باوری افزایش یافته بود. پس به نظر می‌رسد کاهش تعداد معاملات که از خرداد ماه آغاز شده نوید یک رکود عمیق در بازار مسکن را می‌دهد.